За первое полугодие 2012 года прирост средних цен в сегменте жилья массового спроса на первичном рынке превысил уровень официальной инфляции в Санкт-Петербурге – в 1,5 раза, в пригородной зоне Ленинградской области (Мурино, Кудрово, Горелово и пр.) – в 2,7 раза. Таковы результаты исследования рынка, которое провела компания «Петербургская недвижимость».

Во втором квартале 2012 года недвижимость на первичном рынке Петербурга и пригородов подорожала

Инфляция составила (ИПЦ) в Петербурге – 3,7%, в Ленобласти – 3,4%.

Наблюдавшиеся изменения средних цен традиционно объяснялись тремя ключевыми факторами:

• изменения ценовой политики застройщиков (в отчетном квартале – повышение цен);

• изменения структуры предложения на рынке – выход в продажу объектов, завершение цикла продаж по объектам;

• изменения структуры предложения непосредственно в домах и жилых комплексах – уход из продажи определенных типов квартир, влекущее изменение средней цены в объекте.

Во втором квартале основное предложение объектов, по-прежнему, сконцентрировано на территории обжитых районов Санкт-Петербурга и в пригородной зоне Ленобласти. В связи с этим изменения, зафиксированные по объектам, реализуемым в указанных географических кластерах, наиболее достоверно отражают ценовые тенденции первичного рынка в целом.

Во втором квартале 2012 года на указанных территориях наблюдался прирост средних цен предложения (к уровню первого квартала 2012 года) на 2,0–5,7% (в среднем на 2–3%) в зависимости от класса и территории.

Наиболее быстро прирастала цена в классе «масс-маркет» по объектам, расположенным на территории пригородной зоны Лен.области. Здесь за истекший квартал отмечен рост средней цены на уровне 5,7%, а по подклассу «комфорт» на уровне 11,5%. Застройщики, реализующие проекты в данном подклассе, наиболее активно корректировали ценовую политику. В отчетном периоде положительные изменения цен зафиксированы в ЖК «Капитал» («Строительный трест»), ЖК «Новый Оккервиль» («Отделстрой»), ЖК «Семь столиц. Вена» («Setl City»), ЖК «Ванино» («Тареал»), в новом ЖК «Mistola Hills» («Северный город»), а так же в ряде других объектов. Кроме того, на территории традиционно наблюдались структурные изменения предложения в жилых комплексах.

Прирост средней цены в классе «масс-маркет» по объектам, реализуемым на территории обжитых районов Санкт-Петербурга (+2,0%), так же, как и в пригороде, в большей степени связан с положительными изменениями цен (+3,6%) в объектах подкласса «комфорт». Значительное влияние оказывали и структурные изменения средних цен непосредственно в объектах.

В среднем по классу «масс-маркет» игроки осуществляли увеличение на 1000–2000 рублей к цене квадратного метра. По целому ряду застройщиков подобные корректировки фиксировались ежемесячно на протяжении всего второго квартала. По объектам, характеризующимся высокими темпами продаж, а так же по тем, где корректировка осуществлялась менее регулярно, увеличение составляло 2000–3500 рублей к цене квадратного

В отчетном квартале продолжилось увеличение ценового разрыва между объектами класса «комфорт» и класса «эконом». В июне 2008 средняя цена по подклассу «комфорт» была на 5,6% выше, чем по подклассу «эконом», в июне 2009 разница составила 6,6%, в июне 2010 – 11,3%, в июне 2011 – 25,5%, в июне 2012 – 27,7%. Данный факт является отражением дифференциации уровня доходов и предпочтений потенциальных покупателей жилья указанных подклассов.

Снижение средней цены предложения жилья в классе «масс-маркет» на территории административно-подчиненных районов Санкт-Петербурга объясняется изменением структуры предложения.

В отчетном квартале в продажу вышел ряд объектов с низкой стартовой ценой кв.м., что вследствие малого числа объектов в данном географическом кластере, оказало значительное влияние на изменение среднего показателя в классе «масс-маркет».

Так, например, продажи в двух первых очередях ЖК «Самое сердце» («О2 Девелопмент») стартовали с 48 тыс. рублей за квадратный метр, в двух первых очередях ЖК «Петергофский каскад» («ЛДС») с 51250 рублей за квадратный метр. Кроме того, по ряду объектов наблюдалось структурное изменение средних цен. Например, в ЖК «Университетский Петергоф» на июнь проданы все студии по 61 тыс. рублей за квадратный метр, цена оставшихся в продаже типов квартир составляет 50500–56000 рублей за квадратный метр, следовательно, средняя цена в объекте с уходом студий снизилась. Структурное изменение средних цен наблюдалось и в классе «бизнес» на территории АПР.

Рост цен в классе «бизнес» на территории обжитых районов в большей степени связан со структурными изменениями в объектах, а так же повышением цен отдельными игроками. В мае повысились цены по всем объектам класса «бизнес» от компании «Л1», «Дом на линии» (УК «Соло») и по некоторым другим объектам. В продажу вышел жилой дом на Победы 5 от Legenda Intelligent Development с ценами 135–220 тыс. рублей за квадратный метр.