На конец 2009 года предложение качественных торговых площадей составило около 3, 05 млн. квадратных метров, превысив объем торговых площадей на 6 % по сравнению с концом 2008 года.

Рынок торговой недвижимости Петербурга: итоги развития за 2009 год

«Качественные торговые площади распределены по районам Санкт-Петербурга неравномерно. На конец 2009 года лидируют три района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%). «Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах – Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском», – рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

В структуре предложения торговых центров, основная доля торговых площадей относится к классу «мидл». «Малое предложение площадей в классах «мидл-элит» и «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов», – объясняет Екатерина Марковец.

На конец 2009 года площадь большинства объектов составляет от 3 тыс. до 40 тыс. квадратных метров. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Наблюдается увеличение интереса со стороны игроков рынка к строительству развлекательно-спортивных объектов. «Примером может служить компания «Адамант», в планах которой заявлены проекты «Планета Нептун 2» и «Актив спорт центр»», – говорит Екатерина Марковец. Наметилась тенденция к увеличению площади развлекательного центра до 4 тыс. квадратных метров.

Расширяют свое присутствие в городах России, в том числе и в Санкт–Петербурге, операторы кинотеатров. Весной 2009 года мультиплекс «Карофильм» открылся в ТРК «Москва».

Спрос

Уровень заполняемости торговых площадей в связи с кризисом снизился на 10%. «В первую очередь страдают торговые центры, расположенные в неликвидных местах в дали от активных трафиков, с плохо проработанной концепцией, небольшие по объему, менее 10 тыс. квадратных метров», – рассказывает Екатерина Марковец.

Однако, есть торговые центры со стопроцентной наполняемостью. Это высококачественные торговые центры (с хорошей концепцией) – «ПИК», «Сенная», «МЕГА», «Южный полюс», «Атмосфера», «Гранд Каньон» и пр. У основной массы торговых центров уровень заполняемости находится на уровне 70–95%: «Miller Center», «Бада Бум» заполнены на 70%; «Озерки», «Родео Драйв» и «Торговый двор» (у метро пр. Большевиков и метро Академическая») заполнены на 80%; «Гулливер», «Капитолий» – на 90%. Но есть и неудачные примеры, где заполняемость на уровне 40% – «Северный молл», «Сити молл-1» заполнен на 40–50%; Esfera на 50%, Voyage на 50%.

«При этом увеличилось количество вакантных помещений в сегменте street retail, – добавляет Екатерина Марковец. – Крупные международные операторы переносят свои магазины в торговые комплексы, пытаясь минимизировать затраты на аренду».

Для сохранения рентабельности в условиях кризиса, торговые сети используют различные стратегии, в том числе:

• инициируют снижение арендных ставок (платят процент от оборота, а не фиксированную арендную ставку);

• уменьшают размеры магазинов и повышают эффективность использования арендуемых площадей;

• снижают количество новых торговых точек или пересматривают сроки выходов на новые региональные рынки

• закрывают не рентабельные торговые точки.

Можно прогнозировать сохранение сложившейся ситуации на рынке ретейла (падение заполняемости торговых площадей, снижение арендной ставки) до момента общего оживления экономики страны и города, роста промышленного производства.

Ценовая характеристика

По данным аналитиков АРИН, за третий квартала 2009 года падение арендных ставок в торговых центрах в среднем составило 30%. «Основное падение цен происходило в первые полгода после начала кризиса, – комментирует ситуацию Екатерина Марковец. – Со второго квартала 2009 года темпы снижения арендных ставок замедлились». В четвертом квартале 2009 года средние арендные ставки выросли на 6% (по сравнению с третьим кварталом 2009 года). Рост обеспечен засчет роста арендной ставки на наиболее ликвидные площади.

Уровень арендных ставок для «якорей» варьирует в диапазоне 3–24 тыс. рублей за квадратный метр в год, для арендаторов торговой галереи – 6–54 тыс. рублей за квадратный метр в год.

За 2009 год в торговой галерее арендные ставки снизились на 10–70% в зависимости от арендаторов и концепции торгового центра.

«Помещения в аренду в новых торговых центрах предлагаются со скидкой на первые два года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год», – рассказывает Екатерина Марковец. Появляются примеры, когда «якорные» операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК «Феличита», компании «Макромир»).

В сегменте streetretail за четыре квартала 2009 года падение составило около 35% для основных торговых коридоров города.

Предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. «Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры», – рассказывает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино.

Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. «Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, – объясняет Екатерина Лапина. – Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта».

Тенденции

• Продолжают расширение своих сетей гипермаркеты эконом класса («Ашан», «Дикси», «Лента»);

• В большинстве торговых центрах крупные якорные арендаторы освобождены от фиксированной арендной ставки, которая заменена на процент с оборота;

• Доля занятых площадей в самых высококачественных торговых центрах (МЕГА Дыбенко, МЕГА Парнас, Сенная, ПИК и пр.) достигает 100%, так как спрос на такие помещения остается высоким, и арендные ставки в них не снижаются;

• Большая часть строящихся проектов будет завершена, но с задержками из-за финансового кризиса;

• Дефицита продуктовых магазинов не будет, в связи с сокращением потребительского спроса и перемещением потребителей из дорогих супермаркетов в супермаркеты низкого ценового диапазона и магазины формата «у дома»;

• Несмотря на кризис, девелоперы продолжают заявлять о новых проектах. В течение 2009 года было заявлено о начале реализации 9 торговых объектов.

• Растёт объём предложения продажи торговой недвижимости;

• Усиливается значение развлекательной составляющей в торговых центрах, в условиях финансового кризиса.

• Продолжают уходить с рынка торговые сети (Санта-Хауз – товары для дома);

• Больше всего страдает сейчас ценовой сегмент «элит». На дорогие продукты и группы товаров, приобретение которых можно отложить (мебель, бытовая техника и пр.), спрос падает;

• Сначала кризиса были официально заморожены ряд проектов. Например, торговые комплексы «Кантемировский» на Полюстровском проспекте (девелопер – фонд Europolis); «Словацкий дом» на улице Салова (группа компаний «Ташир»); садовый гипермаркет «Зеленая страна» на Пулковском шоссе (компания «Еврогарден») и пр.

• Большой проспект Петроградской стороны теряет свой статус территории класса «элит» (появился универсам «эконом» класса «Семья»), с начала 2009 года были открыты только 2 элитных магазина («Швейцарские часы», «Знаки внимания»), при этом закрываются бутики (Max Mara);

• В центральных районах строительство ведется наиболее активно (здесь у девелоперов нет сложностей с финансированием объектов, так например, ведется активное строительство МФК «Стокманн Невский Центр», ТРК «GALERIA»);

• Невский проспект теряет свои позиции. Так, вместо бутика компании Escada, в октябре открылся японский ресторан «Две палочки», а на месте Hugo Boss– магазин одежды Love Republic.

• Продолжают появляться новые торговые сети и расширяются старые («Уюттерра», ведет переговоры с рядом компаний по аренде помещений; финская корпорация SOK, владеющая сетью супермаркетов Prisma, открыла четвертый магазин в Петербурге в ТРК «Континент»; на рынок Петербурга вышел британский брэнд New Look; сеть «Чешский двор» открывает в Петербурге свой десятый магазин; торговый дом «Вимос» собирается развивать в Ленобласти сеть хозяйственных магазинов; магазин H&M займет 1700 квадратных метров в ТРК «Лето» на Пулковском шоссе; крупный российский дистрибьютор одежды Fashion Distribution Lab запустит несколько новых сетей в Санкт-Петербурге, в ТРК Galleria по франчайзингу откроются два британских проекта Fashion Distribution Lab);

• В торговых комплексах появится (новый для Санкт-Петербурга) формат развлекательной составляющей – клубы для горнолыжников и сноубордистов

• Некоторые операторы предпочитают отказываться от сотрудничества с партнерами-франчайзы (Mango, Kiabi, Promod, Nike и пр.)

Прогнозы • В связи с низкой инвестиционной привлекательностью сегмента ожидается развитие только экономичных торговых форматов средней и низкой ценовой категории • Будет продолжаться ротации арендаторов. • Рост спроса на небольшие, более дешевые и ликвидные помещения (50–200 квадратных метров), расположенные в проходных местах. • Увеличение количества сделок субаренды. • Дальнейшее снижение ставок в 2010 году на торговые помещения с плохой локацией и концепцией на уровне 5%. • Активнее других вели себя в 2009 году ритейлеры, работающие в эконом и средних ценовых диапазонах. Эта тенденция продолжится и в 2010 году. • Динамика прироста торговых площадей в ближайшие три года снизится, что связано с задержкой сроков реализации проектов и сокращением числа новых.